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Esta página:Qué es la brecha entre el precio que pide un aviso y el precio al que se cierra, y qué se puede medir de verdad.
¿Qué es BRECHA? Pegá el link de un aviso de CABA y mirá hace cuánto está publicado, si bajó el precio y cómo se compara con el barrio. Gratis, sin registro.
No es el precio de cierre ni una tasación: es el historial observable del aviso.
la brecha publicada · julio de 2026
El número que los avisos no te muestran.
Diferencia observada
−5%
En julio de 2026, la muestra RE/MAX–UCEMA de departamentos usados de 1 a 3 ambientes en CABA registró una diferencia publicado→cierre cercana al 5%. El valor está redondeado; la última lectura de la serie es 4,81%. Es una referencia de esa muestra, no una promesa para cualquier propiedad. La serie mensual completa, desde 2022.
Dos referencias, no una resta
US$ 2.471 / US$ 2.112
2.471/m² es el promedio de avisos de departamentos de Zonaprop en julio de 2026; 2.112/m² es el cierre promedio de la muestra RE/MAX en julio de 2026. Ambas referencias corresponden a julio de 2026, pero sus universos son distintos. Por eso no los convertimos en un “descuento” general.
El 5% redondeado sí compara publicado y cierre dentro de la misma muestra. Los valores de US$/m² de Zonaprop y RE/MAX son contexto indicativo, no una comparación uno a uno.
escrituras registradas · dato oficial
6.051
escrituras de compraventa registradas en CABA en jul 2026. No son avisos ni una muestra comparable con los portales: son operaciones que pasaron por escribano.
Ticket promedio de cierre
US$ 116.967
valor promedio de una compraventa que pasó por escribano, a tipo de cambio oficial (+1,8% interanual). Es un precio de cierre real, no un aviso.
Compras con hipoteca
15,8%
solo 959 de 6.051 operaciones usaron crédito (−31,2% interanual). Es la participación observada en las escrituras de jul 2026; no mide demanda, urgencia, liquidez ni margen de negociación.
Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires — Estadísticas de escrituras. El mercado real se mide en escrituras firmadas, no en publicaciones.
Historial de la brecha publicado→cierre de esta serie.
La serie comenzó en 9% en 2020; sus tres lecturas más recientes son 4,8% en may 2026, 5,11% en jun 2026, 4,81% en jul 2026. Es una referencia histórica de esa muestra, no una predicción para cualquier aviso.
Brecha publicado→cierre en operaciones reales (deptos usados CABA). Serie compuesta de índices públicos de cierre (RE/MAX–UCEMA–Reporte Inmobiliario y Fabián Achával); no es una única serie mensual continua.
¿Y con esto qué hago?
Comprando
No des por bueno el precio publicado. Pegá el link del aviso y mirá comparables, muestra y una referencia inicial para ese caso.
Analizar un avisoVendiendo
Compará el precio pedido con avisos equivalentes y explicitá los diferenciales del inmueble. La muestra publicada no informa consultas ni precio de cierre.
Qué dice el mercadoCazando
La antigüedad observada y las rebajas registradas sirven para revisar el historial. No prueban urgencia, margen ni precio de cierre.
Ver permanenciaDe dónde salen los números
· La brecha de negociación (−5% redondeado; última lectura −4,81%) sale del índice de precio efectivo de la muestra RE/MAX–UCEMA–Reporte Inmobiliario (operaciones concretadas, deptos usados de 1 a 3 ambientes en CABA, publicación mensual).
· El precio publicado (US$ 2.471/m²) sale del índice de Zonaprop de julio de 2026; el cierre (US$ 2.112/m²), del informe RE/MAX–UCEMA de julio de 2026. Tienen universos distintos y no se restan como si fueran una misma serie.
· El contexto de mercado sale de las estadísticas mensuales del Colegio de Escribanos de CABA (escrituras e hipotecas).
Cifras del cierre de julio de 2026, el mes más reciente publicado por las fuentes. Actualizamos cuando publican el siguiente. Los números son promedios de mercado — para TU aviso, usá el análisis.